中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 在政策支持和市场需求的共同推动下，保险资金正在从传统的金融投资转向深度运营，成为住房租赁和优质商业地产租赁市场的重要补充。近日，首创商业REIT（房地产投资信托基金）正式挂牌。其底层物业占据广州和长沙主要商圈的两个成熟购物中心。保险资金出现在投资者名单中：财新人寿作为REITs最大外部投资者，斥资约5000万元参与战略配售。泵这个配方并不独特。中国保险行业协会披露的信息显示，今年起，中国人寿、中国太平洋保险、平安人寿、建信人寿等保险公司已公布十余家房地产投资项目，新增投资总额近50亿元。投资方式上，保险公司将继续通过公募REITs、专项投资基金等多种方式，向房地产租赁市场注入长期稳定的资金。保险资金加大租赁地产投资 首商REITs的上市，再次引发保险资金在租赁房地产领域布局的关注。首创商业信托于9月29日在上海证券交易所挂牌上市，其重要初始物业长沙首创广场雨花亭项目位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约97%。湖南省首家本土合法保险机构财新人寿参与战略配售最大外部投资者，投资额约5000万元。据记者观察，今年以来，多家头部保险公司持续加大对房产租赁的投入，布局模式呈现出不同的特点。具体来说，2月份，新华保险、万科住房租赁平台和中信金石基金共同成立股权投资合伙企业，专门投资保障性租赁项目。 8月，宗师投资控股联合友邦人寿、华港人寿开始设立规模45亿元的长期租赁投资基金，重点租赁北京、上海等大城市的租赁资产。此外，中国人寿、首城控股推出基础设施房地产基金，并通过战略配售持续布局住房租赁、商业租赁等公募REITs。我投资范围覆盖京津冀、长三角等具有发展潜力的地区。在标的选择上，保险资金更青睐成熟且稳定性高的资产。 “长期租赁具有跨周期的特点，波动性小，与金融市场短期流动性相关性低，适合以长期稳定收益、长期抗通胀、规避风险为目的的保险资金。”嘉嘉投控负责人表示。一位国有保险公司负责人告诉记者：“公司对房产租赁项目有明确的筛选标准，入住率必须达到较高水平，租赁期限也有最低要求。只有成熟稳定的资产才能匹配一些长期的保险资金需求。一些房企在重组过程中折价出售的优质租赁资产也在我们的考察范围之内。”三麦增加出租房地产分配的原因。业内人士表示，保险资金秘密进行房产集体出租，是政策红利持续释放和自有房产配置迫切需要的必然结果。专家表示，公募REITs的底层资产主要是运营成熟、优质、稳定的基础设施项目。基础设施资产的营业收入通常具有长期稳定、波动性较低的特点。因此，REIT产品的公开分红相对更加稳定，非常符合保险资金的特点。 “当前，优质房产具有高面值、期限长、抗通胀等特点，成为保险资金平滑收益和利率风险的主要选择。”中国企业资本联盟首席经济学家白文曦认为保险资金进入租赁地产主要有三个驱动因素。首先，债券和存款等传统收益资产的收益率持续下降。为了弥补责任成本，保险资金需要通过延长资产期限、增加另类资产配置比例等方式寻找新的收入来源。各大城市成熟商业地产、长租公寓等“收租”资产的净营业收益率普遍保持在4%至6%之间，正好匹配保险资金对现金流长期稳定的需求。二是打通出入境通道。 2023年起，消费基础设施、保障房等纳入公募REIT，保险资金可通过“持股+REIT配售”双渠道退出。流动性溢价将增加，持有期风险将显着降低。这三是调整保险资金投资逻辑。保险资金此前依赖“信用主体”的投资模式，容易受到房地产公司信用风险的影响。然而，直接收购优质租赁物业或参与战略性房地产投资信托基金配售可以将租金收入直接锁定在资产负债表上，而不受二级市场估值波动的影响。记者分析，近年来，监管力度不断加大，为保险资金布局房地产市场扫清了障碍。 2022年2月，原银保监会、住房城乡建设部联合印发《关于银行保险机构通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募股权投资等方式支持保障性租赁租赁项目发展的指导意见》鼓励保险机构在合法合规、风险可控的基础上参与基础设施领域REITs。这也是保险资金首次从监管层面开放进入住房租赁市场。 2024年1月，中国人民银行、国家金融监管总局发布《住房租赁市场发展金融支持意见》，支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场；鼓励住房租赁公司和专业物业管理机构通过房地产投资信托基金持有和经营长期租赁住房。政策支持范围从保障性租赁住房延伸到整个租赁市场。多重约束考验着保险公司的投研能力。从战略计划的投资者结构来看今年新REITs的投放中，自营公司和保险资金是最重要的两个机构投资者。其中，自有担保公司资金占比17.19%，保险资金占比9.34%。房地产租赁虽然满足了保险资金配置长期稳定的需求，但其布局仍存在一定障碍。业内观点认为，目前公募ReIT发行门槛较高、优质项目数量有限、房地产大宗市场租赁市场不够活跃，可能导致保险资金面临“投资可投不可撤”等流动性问题。尤其是持有期限较长的住房租赁项目，流动性压力更为明显。与此同时，区域化问题也不容忽视。庞第一城优质出租物业竞争激烈，带动投资更换费用。但部分非核心城市因需求不足而面临就业率波动风险，对保险资金区域布局提出挑战。瑞思房地产金融研究院院长朱元伟表示，投资房地产与股票、债券或其他非标投资存在很多差异，涉及市场、财务、运营、法律合规等各种潜在风险。这对保险投资研究体系、管理体系、运营体系、决策机制、控制控制体系等提出了巨大的挑战，面对挑战，行业已开始探索应对策略。记者注意到，在区域选择上，保险资金逐渐下沉到都市圈的二线城市，既可以避免大城市的高保费，又可以依靠当地的产业或消费来保证需求。为了例如，友邦保险收购上海松江有米社区、财新人寿保险股份有限公司在长沙主商圈指定REITs，都是这种思路的例子。在合作模式上，“保险公司+房地产公司+资产管理机构”的合作模式成为主要，抓住房地产公司的项目资源和运营经验以及资产管理机构的专业管理能力，弥补保险公司在资产管理方面的短板，提高韧性投资。业内人士预测，随着政策不断优化、市场机制不断完善，保险资金在房地产租赁领域的配置比例有望进一步提升。它将不仅成为租赁市场重要的资金供给者，还将依靠长期稳定的投资行为向大家规避区域盈利带来的市场波动，推动租赁房地产向健康可持续方向发展。 （记者戴梦曦） （编辑：马鑫） 中国经济网公告：股市信息来自合作媒体和机构。这是作者的个人观点。仅供投资者参考，不构成投资建议。投资者据此操作需自行承担风险。